Si renta una casa, un condominio, un dúplex o una unidad de vivienda accesoria (ADU) en California, su póliza de casa normal probablemente no es la correcta. Las pólizas de casa están diseñadas para viviendas ocupadas por el dueño. Cuando entra un inquilino, en general necesita una póliza de propietario que renta, normalmente llamada póliza dwelling fire, además de una cobertura de responsabilidad civil adecuada para la forma en que renta. Esta guía explica cada parte, los huecos que vemos con más frecuencia en Los Ángeles y qué hacer si su propiedad está en una zona de incendios donde es difícil conseguir cobertura.
Si busca una respuesta corta, vea también nuestra página sobre si necesita seguro un propietario que renta en California.
Póliza de casa vs. póliza de propietario que renta
La industria usa formularios estandarizados de "propiedad de vivienda" para edificios residenciales de una a cuatro unidades que no ocupa el dueño:
- DP-1 (forma básica): cubre una lista corta de riesgos nombrados, como incendio, rayo y explosión interna. A menudo paga el valor real en efectivo (depreciado) en lugar del costo de reemplazo.
- DP-2 (forma amplia): agrega más riesgos nombrados y con frecuencia paga el costo de reemplazo del edificio.
- DP-3 (forma especial): cubre el edificio contra "todo riesgo", es decir, todo lo que no esté excluido específicamente. Es lo más parecido a una póliza de casa HO-3 para una propiedad de renta.
La forma importa al momento del reclamo. Con riesgos nombrados, usted debe demostrar que la pérdida la causó un riesgo de la lista. Con todo riesgo, la aseguradora debe señalar una exclusión.
Las cinco coberturas que todo propietario debe revisar
1. Vivienda
Asegure el edificio por su costo estimado de reconstrucción, no por su valor de mercado ni por lo que pagó. Los costos de construcción en Los Ángeles subieron mucho después de los incendios de enero de 2025. La guía del CDI sobre el seguro residencial y el cálculo del costo de reemplazo es un buen punto de partida.
2. Otras estructuras
Garajes separados, cercas y ADU independientes. Si la ADU se renta por separado, confirme si necesita su propia póliza o anotación.
3. Valor justo de renta (pérdida de rentas)
Si una pérdida cubierta deja la unidad inhabitable, esta cobertura paga la renta que usted deja de recibir mientras se repara. Para muchos propietarios, es lo que permite seguir pagando la hipoteca. Revise el límite y cualquier límite de tiempo.
4. Responsabilidad civil del propietario
Le cubre si un inquilino o un visitante se lesiona por una condición de la propiedad: un escalón roto, un barandal suelto, algo con lo que alguien se tropieza. Las pólizas dwelling fire a menudo no incluyen responsabilidad civil automáticamente; puede agregarse con un endoso o comprarse por separado. No dé por hecho que la tiene.
5. Bienes personales del propietario
Electrodomésticos, cortinas y muebles que usted proporciona. Las pertenencias del inquilino no están cubiertas por su póliza; para eso existe el seguro de inquilinos.
Los huecos más comunes
Desocupación. Muchas pólizas restringen o excluyen ciertas pérdidas (como vandalismo y daños por agua) cuando el edificio ha estado desocupado más de cierto tiempo. Lea la cláusula de desocupación antes de un cambio de inquilino largo o de una remodelación.
Rentas de corto plazo. Rentar por Airbnb o VRBO es un riesgo diferente a un contrato de 12 meses. Muchas pólizas excluyen o limitan el "home-sharing". Los programas de protección de las plataformas no sustituyen una póliza a su nombre. Revise también la ordenanza de su ciudad; la Ciudad de Los Ángeles exige registro.
Terremoto. Igual que las pólizas de casa, las pólizas dwelling excluyen el movimiento de tierra. Puede comprar cobertura de terremoto aparte, incluida la pérdida de rentas. Los edificios de "piso blando" en Los Ángeles están sujetos al programa obligatorio de reforzamiento de la ciudad: LADBS – Programas de reforzamiento obligatorio.
Agua y moho. Las tuberías que revientan de repente normalmente están cubiertas; las fugas graduales, filtraciones y el moho con frecuencia están excluidos o limitados. Pida a los inquilinos que reporten fugas de inmediato y póngalo en el contrato.
Ordenanzas o leyes. Si un edificio antiguo dañado debe reconstruirse según el código actual, el costo de las mejoras puede ser alto. La cobertura de ordinance or law paga parte de ese costo. Es un hueco común en propiedades antiguas de Los Ángeles.
Responsabilidad civil: por qué muchos propietarios agregan una póliza paraguas
Una demanda por lesiones graves puede superar el límite de responsabilidad de una sola póliza. Una póliza paraguas personal se coloca encima de sus pólizas de responsabilidad (casa, auto y propietario que renta) y agrega una capa adicional, normalmente en incrementos de $1 millón. Las aseguradoras suelen exigir límites mínimos en las pólizas base, y algunas limitan el número de unidades de renta. Si tiene varias propiedades en una LLC, quizá necesite responsabilidad general comercial y una póliza paraguas comercial.
¿Debe exigir seguro de inquilinos?
La ley de California generalmente permite que los propietarios exijan seguro de inquilinos en el contrato. Protege las pertenencias del inquilino, le da cobertura de responsabilidad civil (por ejemplo, si su tina se desborda y daña la unidad de abajo) y puede incluir pérdida de uso. Puntos prácticos:
- Exíjalo en el contrato y pida comprobante al mudarse y al renovar.
- Pida que lo incluyan como "parte interesada" para recibir aviso de cancelación. Ser asegurado adicional es diferente y menos común en pólizas de inquilinos.
- Recuerde las protecciones locales para inquilinos. La Ordenanza de Estabilización de Rentas de Los Ángeles y la Ley de Protección al Inquilino estatal (AB 1482) afectan los desalojos y los términos del contrato. Consulte a un abogado especializado.
Propiedades en zonas de incendio y el FAIR Plan
Muchos dueños de propiedades de renta en zonas de alto riesgo de incendio han recibido avisos de no renovación. El California FAIR Plan emite pólizas dwelling fire para propiedades de renta cuando no hay cobertura privada disponible. Estas pólizas cubren incendio, rayo y explosión interna con coberturas extendidas opcionales, y pueden incluir valor justo de renta. No incluyen responsabilidad civil, así que combine el FAIR Plan con una póliza de diferencia en condiciones (DIC) o con responsabilidad civil aparte. Vea nuestra guía del California FAIR Plan.
Propiedades de renta en una LLC
Muchos propietarios ponen sus propiedades a nombre de una LLC. Asegúrese de que la LLC sea la asegurada nombrada (o asegurada adicional) en las pólizas de propiedad y de responsabilidad civil, y de que su póliza paraguas reconozca a la LLC. Una LLC no reemplaza al seguro. Vea también nuestra página sobre si necesita su propio seguro una propiedad de renta en una LLC.
Lista de verificación para propietarios
- ☐ Póliza DP-3 (o la mejor forma disponible) a costo de reemplazo
- ☐ Límite de vivienda basado en el costo de reconstrucción
- ☐ Valor justo de renta con límite adecuado
- ☐ Responsabilidad civil incluida o agregada
- ☐ Revisar las cláusulas de desocupación, agua y renta de corto plazo
- ☐ Considerar terremoto y ordinance or law
- ☐ Exigir seguro de inquilinos en el contrato
- ☐ Considerar una póliza paraguas
- ☐ LLC correctamente nombrada en todas las pólizas
Comuníquese con Alishahi Insurance o llame al (877) 711-4545 para revisar su cobertura.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar mi póliza de casa si rento mi propiedad?
Normalmente no. Las pólizas de casa son para viviendas ocupadas por el dueño. Una propiedad rentada generalmente necesita una póliza de propietario que renta (dwelling fire).
¿Cuál es la diferencia entre DP-1, DP-2 y DP-3?
La DP-1 cubre pocos riesgos nombrados y a menudo paga valor real; la DP-2 cubre más riesgos; la DP-3 cubre todo riesgo excepto lo excluido y es la más amplia.
¿La póliza de propietario incluye responsabilidad civil?
No siempre. Las pólizas dwelling fire a menudo requieren agregar la responsabilidad civil con un endoso o una póliza aparte.
¿Puedo exigir que mis inquilinos tengan seguro?
En general, sí, mediante el contrato de renta. Pida comprobante y que lo incluyan como parte interesada.
¿El FAIR Plan cubre responsabilidad civil para propietarios que rentan?
No. Combine el FAIR Plan con una póliza DIC o con responsabilidad civil aparte.
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