Respuesta corta: Como dueño de un condominio en Los Ángeles, usted está protegido por dos pólizas que deben encajar: la póliza maestra de la HOA, que normalmente cubre la estructura del edificio y las áreas comunes, y su propia póliza de condominio (HO-6), que cubre lo que la maestra no cubre. Eso suele incluir sus pertenencias, el interior de su unidad (mejoras y acabados, según lo que digan los documentos de su HOA), su responsabilidad civil, la pérdida de uso si tiene que salir y la evaluación de pérdidas (loss assessment) si la HOA cobra a los dueños un deducible o una pérdida no asegurada. La ley de California exige que toda HOA envíe a los dueños un resumen anual de sus seguros, con el límite y el deducible de cada póliza (Civil Code §5300). Lea ese resumen y sus CC&R primero, y luego fije los límites de su HO-6 para cubrir lo que falta. Los daños por terremoto no los cubren las pólizas estándar, y las pólizas maestras muchas veces tampoco, así que decida aparte sobre el seguro de terremoto.
Esta guía es para dueños de condominios y townhomes en HOA del condado de Los Ángeles. Es información general; los documentos de su HOA y el texto de sus pólizas son los que valen.
Cómo se reparten el trabajo las dos pólizas
Cada asociación marca en sus CC&R la línea entre "la parte de la HOA" y "su parte". Hay dos enfoques comunes, y muchos documentos quedan en medio:
- Paredes desnudas (bare walls). La póliza maestra cubre la estructura hasta las paredes, pisos y techos sin acabado. Su HO-6 debe cubrir todo lo de adentro: pisos, gabinetes, accesorios, electrodomésticos empotrados, paredes interiores y pintura.
- Especificaciones originales. La póliza maestra cubre la unidad como se construyó originalmente. Su HO-6 cubre las mejoras que usted u otros dueños agregaron, más sus pertenencias.
La diferencia puede ser de decenas de miles de dólares en una cocina o un baño. Pregunte al administrador de la HOA qué enfoque usan sus documentos y pídalo por escrito.
El resumen anual de seguros de la HOA
Toda HOA de California debe enviar a los dueños un resumen anual de sus seguros de propiedad, responsabilidad general, terremoto, inundación y fidelidad, con la aseguradora, el límite y el deducible de cada uno (Civil Code §5300(b)(9)). El aviso obligatorio advierte que las pólizas de la asociación pueden no cubrir el contenido ni las mejoras de su unidad y que usted podría tener que pagar parte de un deducible.
Use el resumen para responder cinco preguntas:
- ¿La póliza maestra cubre el edificio a costo de reemplazo?
- ¿Cuál es el deducible de propiedad, y hay un deducible aparte por incendio o agua?
- ¿La HOA tiene seguro de terremoto, y con qué deducible?
- ¿Tiene seguro de inundación?
- ¿Qué dicen las CC&R sobre quién paga el deducible cuando la pérdida empieza en una unidad?
Las coberturas de su HO-6
| Cobertura | Qué hace | Cómo fijarla |
|---|---|---|
| Propiedad del edificio (Cobertura A) | Acabados interiores, accesorios y mejoras que la maestra no cubre | Según sus CC&R y el costo de rehacer su interior |
| Bienes personales (Cobertura C) | Muebles, ropa, electrónicos y otras pertenencias | Un inventario ayuda; asegure aparte joyas, arte y relojes |
| Pérdida de uso (Cobertura D) | Gastos extra de vivienda si no puede vivir en la unidad tras una pérdida cubierta | Suficiente para una reparación de todo el edificio, que puede tomar meses |
| Responsabilidad civil (Cobertura E) | Lesiones o daños que usted cause, incluido el daño por agua a un vecino | Límites más altos, a menudo con umbrella, si tiene bienes que proteger |
| Evaluación de pérdidas | Su parte de una cuota especial por una pérdida cubierta o un deducible de la maestra | Ajústela al deducible más alto que podrían cobrarle |
Evaluación de pérdidas: la cobertura que se olvida
Cuando una pérdida cubierta afecta al edificio y el deducible de la HOA es alto, la asociación puede pasarlo a los dueños como cuota especial. La cobertura de evaluación de pérdidas de su HO-6 puede ayudar a pagar su parte, hasta su límite y según los términos de la póliza. Muchas pólizas incluyen un monto bajo de forma predeterminada, así que pregunte por subirlo. Algunas limitan esta cobertura para cuotas por terremoto; revíselo aparte.
Daños por agua: el reclamo más común en condominios
En un edificio donde las unidades comparten paredes, pisos y tuberías, una fuga en una unidad puede dañar varias. Quién paga depende de dónde empezó la fuga, sus CC&R y las pólizas de ambos dueños. Pasos prácticos:
- Sepa dónde está la llave de agua de su unidad.
- Cambie las mangueras viejas de inodoros, lavabos y lavadoras.
- Considere un detector de fugas bajo los lavabos y cerca del calentador.
- Si renta su unidad, exija al inquilino un seguro de inquilino.
Los daños por agua repentinos y accidentales muchas veces están cubiertos, pero las fugas lentas, el moho por humedad prolongada y las inundaciones normalmente no.
Seguro de terremoto para dueños de condominio
Las pólizas estándar de condominio excluyen los daños por terremoto. Su aseguradora debe ofrecer cobertura contra terremotos al emitir la póliza y, si la rechaza, volver a ofrecerla cada dos años (Insurance Code §10081). Una póliza de terremoto para condominio puede cubrir el interior de su unidad, sus pertenencias y la pérdida de uso, y algunas opciones incluyen evaluación de pérdidas para cuotas de la HOA por terremoto. Importa mucho si la HOA misma tiene seguro de terremoto: si no lo tiene, un edificio dañado podría tener que repararse con cuotas de los dueños. Vea ¿vale la pena el seguro de terremoto en Los Ángeles?.
Zonas de incendio y el FAIR Plan
Si la póliza maestra de su HOA pasó al California FAIR Plan, el edificio puede tener cobertura contra incendio pero no responsabilidad civil ni otros riesgos, y la asociación puede comprar cobertura aparte. Pregunte a la junta qué tienen. Para su unidad, el FAIR Plan también puede ser una opción cuando las aseguradoras estándar de HO-6 la rechazan, normalmente con una póliza de diferencia en condiciones. Vea la guía del California FAIR Plan.
Paso a paso: cómo asegurar su condominio en LA
Paso 1: Consiga los documentos
Pida a la HOA o a la administración la sección de seguros de las CC&R, el último resumen anual de seguros y la página de declaraciones de la póliza maestra.
Paso 2: Encuentre la línea entre la HOA y usted
Averigüe si sus documentos usan paredes desnudas, especificaciones originales o algo intermedio, y qué partes del interior le toca asegurar.
Paso 3: Calcule el costo de rehacer el interior
Sume lo que costaría reemplazar pisos, gabinetes, cubiertas, accesorios, empotrados y mejoras a precios de hoy.
Paso 4: Haga un inventario
Grabe sus pertenencias cuarto por cuarto y guarde el video fuera de casa.
Paso 5: Fije la responsabilidad civil y la pérdida de uso
Elija un límite de responsabilidad que corresponda a lo que tiene que proteger, y una pérdida de uso suficiente para una reparación de todo el edificio.
Paso 6: Ajuste la evaluación de pérdidas a los deducibles de la HOA
Revise los deducibles de la maestra y las reglas de las CC&R sobre deducibles, y fije la evaluación de pérdidas de acuerdo con eso.
Paso 7: Decida sobre el seguro de terremoto
Lea la divulgación de terremoto de la HOA y compare opciones con y sin evaluación de pérdidas.
Paso 8: Compare cotizaciones línea por línea
Compare los límites de las coberturas A, C, D y E, la evaluación de pérdidas, los deducibles, los endosos de agua y alcantarillado y las exclusiones.
Paso 9: Envíe la prueba a su prestamista y a la HOA
Su prestamista querrá la página de declaraciones. Algunas HOA exigen prueba del HO-6 de los dueños.
Paso 10: Revise cada año
Revise el resumen de la HOA cada año, porque los deducibles y coberturas de la maestra pueden cambiar en la renovación de la asociación.
Si renta su condominio
Una HO-6 para una unidad donde vive el dueño puede no servir cuando la renta. Avise a su aseguradora y pregunte por una póliza de condominio para unidades en renta, con responsabilidad de arrendador y pérdida de rentas. Vea la guía de reglas y responsabilidad del seguro de landlord en California.
Preguntas antes de comprar una HO-6
- ¿Mi HOA usa paredes desnudas, especificaciones originales o algo intermedio, y me lo pueden dar por escrito?
- ¿Cuáles son los deducibles de la póliza maestra por incendio, agua y, si hay, terremoto?
- ¿Las CC&R hacen que el dueño de la unidad donde empieza la pérdida pague el deducible?
- ¿Cuánta evaluación de pérdidas incluye la cotización y se puede subir?
- ¿La póliza cubre mejoras que hizo un dueño anterior?
- ¿El retroceso de agua o alcantarillado está incluido o es un endoso?
- ¿Cuánto tiempo paga la pérdida de uso si hay que reparar todo el edificio?
- ¿Hay evaluación de pérdidas por terremoto, y es aparte de la normal?
Términos clave
- Póliza maestra: la póliza de la HOA para el edificio y las áreas comunes.
- Mejoras: cambios dentro de la unidad, como pisos o gabinetes nuevos.
- Evaluación de pérdidas: cobertura para su parte de una cuota especial de la HOA.
- CC&R: los convenios, condiciones y restricciones que dicen quién asegura qué.
- Cuota especial: un cobro único a los dueños, muchas veces para cubrir una pérdida o un deducible.
- Cobertura de paredes hacia adentro: cobertura del interior de su unidad.
Tablas y guías relacionadas
- HOA master policy vs. condo HO-6 (en inglés)
- HOA annual insurance disclosure (en inglés)
- Cómo presentar y ganar un reclamo de seguro de casa en California
- State insurance rules hub (en inglés)
Preguntas frecuentes
¿Qué cubre una póliza HO-6?
Por lo general, las partes de su unidad que no cubre la póliza maestra de la HOA, sus pertenencias, su responsabilidad civil, la pérdida de uso y, si la incluye, la evaluación de pérdidas. Lo que necesita depende de las CC&R de su HOA.
¿La HOA tiene que decirme qué seguros tiene?
Sí. Las HOA de California deben enviar a los dueños un resumen anual de sus seguros de propiedad, responsabilidad, terremoto, inundación y fidelidad, con la aseguradora, el límite y el deducible de cada uno (Civil Code §5300).
¿Qué es la cobertura de evaluación de pérdidas?
Una cobertura de su HO-6 que puede ayudar a pagar su parte de una cuota especial que la HOA cobra a los dueños tras una pérdida cubierta o por un deducible de la póliza maestra, hasta su límite.
¿El seguro de condominio cubre terremotos?
Las pólizas estándar no. Su aseguradora debe ofrecer cobertura contra terremotos, y las pólizas de terremoto para condominio pueden cubrir el interior, las pertenencias y la pérdida de uso, a veces con evaluación de pérdidas.
¿Quién paga si el agua de mi unidad daña la del vecino?
Depende de dónde empezó la fuga, sus CC&R y ambas pólizas. La responsabilidad civil de su HO-6 puede responder si usted es responsable. Avise a su aseguradora y a la HOA de inmediato.
¿Necesito una HO-6 si la HOA tiene una póliza maestra?
En la mayoría de los casos, sí. La póliza maestra normalmente no cubre sus pertenencias, su responsabilidad civil ni, según las CC&R, su interior, y los prestamistas suelen exigir prueba de cobertura.
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