Guía de seguro de inquilino para Los Ángeles

Respuesta corta: El seguro de su arrendador cubre el edificio, no a usted. Una póliza de inquilino (llamada HO-4) es la que paga para reponer sus pertenencias después de un incendio, robo o fuga de agua cubiertos, paga un lugar donde quedarse si su unidad queda inhabitable y lo protege si lo culpan de lesionar a alguien o dañar la propiedad de otra persona, incluido el edificio del dueño. En Los Ángeles también debe revisar tres cosas que muchos inquilinos olvidan: si la póliza paga costo de reposición, si necesita cobertura de terremoto aparte y si sus límites alcanzan para lo que realmente tiene.

Esta guía es para quienes rentan apartamentos, casas, ADU y cuartos en el condado de Los Ángeles. Es información general. Su contrato de arrendamiento y el texto de su póliza son los que valen.

Paso 1: Entienda qué hace y qué no hace la póliza del arrendador

Muchos inquilinos creen que el seguro del dueño los protege. Normalmente no es así. La póliza de vivienda o de edificio del arrendador protege el edificio del dueño y la responsabilidad del propio dueño. Por lo general no paga:

• Sus muebles, ropa, aparatos electrónicos, bicicletas u otras pertenencias.
• Su hotel o renta temporal si un incendio o una fuga lo obligan a salir.
• Reclamos contra usted, por ejemplo si un incendio de cocina que usted causó pasa a la unidad de al lado, o si un invitado se lastima en su apartamento y lo culpa.

La ley de depósitos de California también importa. Según el Código Civil §1950.5, la mayoría de los arrendadores pueden cobrar como máximo un mes de renta de depósito y deben devolverlo, con una lista detallada de deducciones, dentro de los 21 días después de que usted se mude. El depósito puede usarse para daños más allá del desgaste normal. No es un seguro, y ante una pérdida grave es demasiado pequeño para proteger a cualquiera de las partes. Por eso muchos contratos ahora exigen que el inquilino tenga su propia cobertura de responsabilidad.

Para saber qué puede exigir un arrendador, vea ¿Es obligatorio el seguro de inquilino en California? y Requisitos de seguro de inquilino del arrendador en California.

Paso 2: Conozca las cuatro partes de una póliza de inquilino

Casi todas las pólizas de inquilino tienen las mismas piezas. Los nombres cambian un poco según la aseguradora.

Su póliza también tendrá un deducible, que es la cantidad que usted paga antes de que la aseguradora pague un reclamo de propiedad.

Paso 3: Cuente lo que tiene antes de elegir un límite

El error más común es comprar un número redondo, como $20,000, sin mirar. Recorra su casa cuarto por cuarto y calcule cuánto costaría comprar todo de nuevo, hoy. Incluya:

• Muebles, colchones y alfombras.
• Ropa y zapatos (a menudo la mayor sorpresa).
• Aparatos electrónicos, consolas de videojuegos y computadoras.
• Artículos de cocina, electrodomésticos pequeños y vajilla.
• Herramientas, bicicletas, equipo deportivo e instrumentos musicales.
• Cosas en bodegas de almacenamiento o en su auto.

Grabe un video con el teléfono de cada cuarto, abra armarios y cajones, y guarde los recibos de compras grandes. Guarde el video en la nube, no solo en su teléfono.

Paso 4: Elija costo de reposición en vez de valor real en efectivo

El valor real en efectivo paga lo que valían sus cosas usadas, después de la depreciación. Un sofá de cuatro años puede valer muy poco. El costo de reposición paga lo que cuesta comprar un artículo nuevo comparable. Muchas pólizas de costo de reposición primero pagan el valor real en efectivo y luego el resto cuando usted reemplaza el artículo y envía el recibo. Para la mayoría de los inquilinos, el costo de reposición vale la pequeña prima extra. Pregunte cuál le están cotizando.

Paso 5: Revise los límites especiales para objetos de valor

Las pólizas de inquilino suelen limitar ciertos tipos de bienes sin importar su límite general. El robo de joyas, relojes, pieles, efectivo, coleccionables, armas de fuego y platería suele tener un tope fijo. Si tiene un anillo de compromiso, un reloj de marca, equipo fotográfico o arte, pregunte por listar (programar) esos artículos por separado con sus propios límites, a menudo con cobertura más amplia y sin deducible.

Paso 6: Elija un límite de responsabilidad que vaya con su vida

La responsabilidad es la parte que la gente se salta, y puede ser la más importante. Si un invitado se resbala en sus escaleras, su perro muerde a alguien en el parque o su bañera se desborda y arruina la unidad de abajo, lo pueden demandar. Su cobertura de responsabilidad paga su defensa y los daños hasta el límite.

A la mayoría de los inquilinos les conviene al menos $300,000. Si tiene ahorros, buenos ingresos, un perro, piscina en la casa que renta o recibe visitas seguido, considere $500,000 o una póliza paraguas. Vea ¿Cuánta responsabilidad necesito en el seguro de inquilino? y la guía de seguro paraguas para familias de LA.

Paso 7: Entienda los huecos propios de Los Ángeles

Terremoto

Las pólizas de inquilino normales excluyen los daños por terremoto. En Los Ángeles, eso es un hueco real. La California Earthquake Authority (CEA) ofrece pólizas de terremoto para inquilinos que pueden cubrir sus pertenencias y los gastos extra de vivienda después de un sismo. También hay pólizas privadas. Pida una cotización; la cobertura de terremoto para inquilinos suele ser económica comparada con la de dueños de casa. Vea Seguro de terremoto en Los Ángeles: ¿vale la pena?

Inundación y flujo de lodo

Las pólizas de inquilino excluyen inundación. Si renta en una zona baja, cerca de un canal o debajo de una zona quemada, considere la cobertura de contenido del NFIP. La guía de seguro de inundación para LA explica el periodo de espera de 30 días y las reglas para zonas quemadas, que también aplican a inquilinos.

Incendio forestal

El fuego, incluido el incendio forestal, normalmente está cubierto en una póliza de inquilino. El mayor problema es que sus límites y su pérdida de uso alcancen si se quema todo un vecindario y las rentas se vuelven escasas y caras.

Daños por agua

Las fugas repentinas, como una manguera de suministro que revienta, suelen estar cubiertas. Las fugas lentas, el moho por humedad prolongada y el retorno de drenaje a menudo están excluidos o limitados. Pregunte por un endoso de retorno de agua o drenaje.

Paso 8: Resuelva lo de compañeros de cuarto, parejas y mascotas

Una póliza de inquilino suele cubrirlo a usted y a los familiares que viven con usted. Un compañero de cuarto que no es familiar o una pareja con la que no está casado a menudo no queda cubierto si no está nombrado en la póliza. Lo más sencillo suele ser que cada compañero compre su propia póliza. Vea ¿El seguro de inquilino cubre a compañeros de cuarto?

Si tiene un perro, dígaselo a la aseguradora. Algunas pólizas excluyen ciertas razas o la responsabilidad por mordeduras. Enterarse después de una mordida es demasiado tarde.

Paso 9: Sepa qué no cubre una póliza de inquilino

• Su auto. Los daños o el robo de su auto los cubre su póliza de auto. Las pertenencias robadas de su auto normalmente las cubre la póliza de inquilino, con el deducible.
• Un negocio en casa. Los bienes y la responsabilidad del negocio suelen estar limitados o excluidos. Puede necesitar un endoso o una póliza de negocio.
• Rentar su unidad por temporadas cortas. Rentar su apartamento en una plataforma suele estar excluido, y también puede violar su contrato.
• Daños intencionales, desgaste, plagas y moho por descuido.

Paso 10: Muestre prueba al arrendador de la forma correcta

Si su contrato exige seguro de inquilino, el dueño puede pedir que lo pongan como "parte interesada" (interested party). Eso solo significa que la aseguradora le avisará al dueño si su póliza se cancela. No le da cobertura bajo su póliza. Algunos dueños piden ser "asegurado adicional", que es distinto y no siempre está disponible. Pregúntele a su agente antes de aceptar.

Paso 11: Si tiene un reclamo

1. Asegúrese de que todos estén a salvo. Llame al 911 por incendio, delito o lesiones.
2. Si hubo robo, haga un reporte policial y anote el número.
3. Tome fotos y video del daño antes de limpiar, pero sí tome medidas razonables para evitar más daño.
4. Reporte el reclamo a su aseguradora pronto. Avísele también al dueño por escrito.
5. Guarde los recibos de hotel, comidas y otros gastos extra si tuvo que salir.
6. Haga un inventario de lo perdido usando su video y sus recibos.
7. Si no está de acuerdo con la aseguradora, pida las razones por escrito. Las reglas de reclamos justos de California fijan plazos que las aseguradoras deben cumplir; vea Cómo presentar un reclamo de seguro de casa en California. También puede pedir ayuda al Departamento de Seguros de California.

Preguntas para su agente

• ¿Esta cotización es de costo de reposición o de valor real en efectivo?
• ¿Cuáles son los límites especiales para joyas, aparatos electrónicos y bicicletas?
• ¿Cuánto paga la pérdida de uso y por cuánto tiempo?
• ¿Está cubierto el retorno de agua o drenaje, o se puede agregar?
• ¿Están cubiertos mi compañero de cuarto y mi pareja?
• ¿Está cubierto mi perro en la responsabilidad?
• ¿Cuánto me costaría la cobertura de terremoto para inquilinos?
• ¿La póliza cubre mis cosas cuando viajo o en una bodega?

Términos clave

• HO-4: El nombre del formulario estándar de una póliza de inquilino.
• Costo de reposición: Paga el costo de un artículo nuevo comparable.
• Valor real en efectivo: Paga el valor depreciado.
• Pérdida de uso: Gastos extra de vivienda tras una pérdida cubierta.
• Parte interesada: Alguien que recibe aviso si su póliza se cancela.
• Bienes programados: Objetos de valor listados aparte con su propia cobertura.

Errores comunes

• No comprar seguro de inquilino porque "el dueño tiene seguro".
• Elegir un límite de bienes sin contar sus pertenencias.
• Comprar valor real en efectivo para ahorrar unos dólares al mes.
• Suponer que un compañero de cuarto que no es familiar está cubierto.
• Saltarse el seguro de terremoto en Los Ángeles sin pedir una cotización.
• No avisarle a la aseguradora de un perro o de un negocio en casa.

Preguntas frecuentes

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