Respuesta corta: Las pólizas de casa normales en California excluyen la inundación y el flujo de lodo, así que si el agua o el lodo entran a su casa desde afuera, su póliza normalmente no paga. En Los Ángeles, los mayores riesgos de inundación son las tormentas fuertes de invierno, las casas cerca de canales y zonas bajas, y los flujos de lodo y escombros debajo de laderas quemadas. El seguro de inundación se consigue con el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) del gobierno federal, con cobertura de edificio de hasta $250,000 y de contenido de hasta $100,000 para una vivienda, y con aseguradoras privadas que pueden dar límites más altos. Las pólizas del NFIP normalmente tardan 30 días en empezar, así que compre antes de la temporada de lluvias, no cuando la tormenta ya está en el pronóstico.
Esta guía es información general para dueños de casa del condado de Los Ángeles. No es una determinación de cobertura; el texto de su póliza es el que vale.
Paso 1: Entienda por qué su póliza de casa no cubre inundación
Las pólizas de casa cubren daños repentinos por agua desde adentro, como una tubería que revienta. Normalmente excluyen:
- Inundación: agua superficial, canales desbordados, escurrimiento de tormentas que entra desde afuera.
- Flujo de lodo: un flujo de lodo líquido sobre terreno normalmente seco.
- Movimiento de tierra: deslaves y erosión.
- Retorno de agua: retorno del drenaje o de la alcantarilla, salvo que agregue un endoso.
Por eso importa una póliza de inundación aparte. Vea ¿El seguro de casa cubre tuberías reventadas? para los daños por agua que sí cubre su póliza de casa.
Paso 2: Revise su zona de inundación, y mire más allá
Busque su dirección en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA. Verá una zona:
- Zonas que empiezan con A o V: Áreas Especiales de Riesgo de Inundación, las zonas de alto riesgo. Si tiene una hipoteca con un prestamista regulado o asegurado por el gobierno federal, el prestamista debe exigir seguro de inundación.
- Zona X (sombreada o sin sombrear): riesgo moderado o bajo. El seguro no es obligatorio por ley federal, pero aquí también hay inundaciones, y la cobertura suele costar menos. Vea ¿Qué es la zona de inundación X?
Los mapas no muestran todos los riesgos. En LA, revise también:
- Si está debajo de una zona quemada reciente.
- Si su calle se inunda con lluvias fuertes.
- Si su casa está más baja que la calle o tiene sótano o garaje bajo nivel.
- Los recursos de Obras Públicas del condado de LA sobre riesgo de inundación y escombros.
La ley de California no exige seguro de inundación a los dueños de casa. Vea ¿Es obligatorio el seguro de inundación en California?
Paso 3: Entienda las zonas quemadas y el flujo de lodo
Después de un incendio forestal, las laderas quemadas no absorben la lluvia, y las tormentas pueden mandar lodo y escombros cuesta abajo. El seguro del NFIP cubre el flujo de lodo como parte de la definición de inundación (44 CFR §59.1), pero no los deslaves ni la erosión por sí solos. Cuando ocurren juntos un deslave y un flujo de lodo, la cobertura depende de cuál causó el daño.
Si su casa está debajo de una zona quemada en terreno federal, como el Bosque Nacional Angeles, la ley federal puede eliminar la espera normal de 30 días: si FEMA determina que su propiedad está afectada por inundaciones posteriores al incendio que vienen de terreno federal, una póliza comprada dentro de los 60 días después de que el incendio fue contenido no tiene la espera (42 U.S.C. §4013(c)(2)(C)). Muchas zonas quemadas de LA no están en terreno federal, así que no cuente con esta excepción; compre temprano. Vea Seguro de inundación y flujo de lodo en zonas quemadas de LA.
Paso 4: Conozca lo básico del NFIP
| Característica | Regla del NFIP | Fuente |
|---|---|---|
| Cobertura del edificio de una vivienda | Hasta $250,000 | 42 U.S.C. §4013(b); FEMA |
| Cobertura de contenido de una vivienda | Hasta $100,000 | 42 U.S.C. §4013(b); FEMA |
| Periodo de espera | Normalmente 30 días después de la solicitud y el pago | 42 U.S.C. §4013(c) |
| Sin espera | Compra ligada a un préstamo; dentro del año después de que un cambio de mapa aumente su riesgo; la excepción por incendio de arriba | 42 U.S.C. §4013(c)(2) |
| Edificio y contenido | Coberturas separadas con deducibles separados; el contenido se compra aparte | FEMA |
Las pólizas del NFIP limitan lo que se cubre en sótanos y áreas bajo nivel, en general no pagan gastos de vivienda temporal y pagan el contenido a valor real en efectivo. Los inquilinos pueden comprar cobertura de solo contenido del NFIP. Las páginas de seguro de inundación de FEMA explican los detalles. Vea El periodo de espera de 30 días del NFIP.
Paso 5: Considere la inundación privada y de exceso
Las aseguradoras privadas de inundación a veces pueden ofrecer:
- Límites de edificio más altos que $250,000, algo que importa para muchas casas de LA.
- Gastos de vivienda adicionales mientras reparan su casa.
- Costo de reposición del contenido.
- Periodos de espera más cortos.
- Cobertura de sótano.
Para casas de alto valor, la inundación de exceso puede ir encima de una póliza del NFIP. Compare con cuidado: las pólizas privadas varían y las primas pueden cambiar en la renovación. Vea NFIP vs. seguro de inundación privado y Seguro de inundación de exceso para casas de alto valor.
Paso 6: Elija límites y deducibles
- Edificio: suficiente para reconstruir la estructura. Use el límite de vivienda de su póliza de casa como punto de partida.
- Contenido: muebles, ropa, aparatos electrónicos y electrodomésticos que no estén empotrados.
- Deducibles: los deducibles más altos bajan la prima, pero en el NFIP aplican por separado al edificio y al contenido.
- Cobertura ICC: las pólizas del NFIP incluyen la cobertura de Costo Mayor de Cumplimiento (ICC), que puede ayudar a pagar para adaptar una casa con daños sustanciales a las reglas locales de zonas inundables.
Paso 7: Compre temprano y mantenga la cobertura sin interrupción
Compre a finales del verano o principios del otoño, antes de la temporada de lluvias de LA. La espera de 30 días significa que una póliza comprada durante una alerta de tormenta normalmente no ayudará. Mantenga la cobertura sin interrupción; una interrupción puede afectar el precio y la elegibilidad.
Paso 8: Reduzca los daños por inundación
- Limpie canaletas, desagües y la cuneta frente a su casa.
- Tenga sacos de arena o barreras si está en una zona baja; el condado y las ciudades suelen darlos antes de las tormentas.
- Suba el panel eléctrico, el calentador de agua y el equipo de aire acondicionado si va a remodelar.
- Instale una válvula antirretorno para reducir el retorno del drenaje.
- Guarde los papeles importantes y los objetos de valor por encima del nivel del piso.
- Grabe un video inventario de su casa antes de la temporada.
Paso 9: Coordine con sus otras pólizas
La inundación es una pieza de la protección de su casa. Coordínela con:
- Su póliza de casa para incendio, viento y daños por agua desde adentro.
- La cobertura de terremoto, porque los sismos también están excluidos. Vea Seguro de terremoto en Los Ángeles: ¿vale la pena?
- Un endoso de retorno de agua en la póliza de casa.
- Su paraguas, que no cubre los daños a su propia propiedad.
Paso 10: Si su casa se inunda
- Póngase a salvo. No camine ni maneje por agua en movimiento.
- Reporte el reclamo a su aseguradora de inundación lo antes posible.
- Tome fotos y video de todos los daños antes de limpiar, incluidas las marcas de agua en las paredes.
- Saque rápido el agua y los objetos mojados para limitar el moho, guardando muestras de alfombra o materiales si se las piden.
- Guarde los recibos de limpieza y reparación.
- En reclamos del NFIP, presente una prueba de pérdida firmada dentro del plazo que fija FEMA en la póliza; pídasela a su ajustador.
- Si hay una declaración federal de desastre, revise también la asistencia de FEMA, que es aparte del seguro.
Paso 11: Si va a comprar una casa
En California, los vendedores deben dar a los compradores una Declaración de Riesgos Naturales que dice, entre otros riesgos, si la propiedad está en un Área Especial de Riesgo de Inundación de FEMA (Código Civil §1103.2). Léala temprano, pida una cotización de inundación durante el escrow y pregunte al vendedor si tuvo reclamos por inundación. Si el vendedor tiene una póliza del NFIP, pregunte si se la pueden ceder, lo que puede mantener su tarifa. Vea la lista de seguros del nuevo propietario para el primer año.
Preguntas para su agente
- ¿Cuál es mi zona de inundación, y qué no muestra el mapa?
- ¿Me basta el NFIP, o necesito inundación privada o de exceso?
- ¿La póliza cubre mi sótano o garaje bajo nivel?
- ¿Hay cobertura de gastos de vivienda?
- ¿Cuál es el periodo de espera de esta póliza?
- ¿Cómo funcionan los reclamos de flujo de lodo y deslave?
Términos clave
- NFIP: El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, administrado por FEMA.
- SFHA: Área Especial de Riesgo de Inundación, las zonas de alto riesgo que empiezan con A o V.
- Flujo de lodo: Un flujo de lodo líquido sobre terreno normalmente seco, cubierto como inundación.
- ICC: Costo Mayor de Cumplimiento, ayuda con las reglas de reconstrucción en zonas inundables.
- Inundación de exceso: Cobertura por encima de los límites del NFIP.
Errores comunes
- Suponer que la póliza de casa cubre inundación.
- Esperar a que pronostiquen una tormenta para comprar.
- Saltarse la cobertura por estar en Zona X.
- Comprar cobertura de edificio sin contenido.
- No revisar si está debajo de una zona quemada.
Preguntas frecuentes
¿El seguro de casa cubre inundaciones en Los Ángeles?
No. Las pólizas de casa normales excluyen la inundación y el flujo de lodo. Necesita una póliza de inundación aparte del NFIP o de una aseguradora privada.
¿Cuánto cubre el NFIP?
Para una vivienda, hasta $250,000 por el edificio y $100,000 por el contenido, según 42 U.S.C. §4013(b). La inundación privada o de exceso puede agregar más.
¿Cuánto tarda en empezar el seguro de inundación?
Las pólizas del NFIP normalmente tardan 30 días. Hay excepciones, como comprar en relación con un préstamo, después de un cambio de mapa o con la excepción por inundación después de un incendio en terreno federal.
¿El seguro de inundación cubre los deslaves después de un incendio?
El NFIP cubre el flujo de lodo como parte de la inundación, pero no los deslaves ni la erosión por sí solos. Cuando ocurren ambos, la cobertura depende de cuál causó el daño.
¿Necesito seguro de inundación en la Zona X?
No es obligatorio por ley federal, pero también hay inundaciones fuera de las zonas de alto riesgo, y la cobertura en Zona X suele ser más barata.
¿Es obligatorio el seguro de inundación en California?
No por ley estatal. Los prestamistas regulados o asegurados por el gobierno federal deben exigirlo para casas en zonas de alto riesgo.
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